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游走在灰色地带 “双合同”有望被规范



赌博最好的公司 www.yuanbloger.com 来源:21世纪经济报道

在本轮房价下跌中,也出现了较多的业主要求退房现象。与此前几轮不同的是,退房的理由,多了一个“双合同陷阱”,包括精装修不达标或延期、开发商违规售房等。

因为降价退房并不能直接成为理由,退房总是要找到一个合理的支持。而隐藏在这轮“维权”背后的毛坯+装修双合同现象,成为退房或补偿诉求的一个最大借口。

近两年,各地政府严格控制楼市价格,部分开发商违规使用双合同“变相涨价”,购房者被动接受,为后来的纠纷埋下了隐患。

进入9月,多个城市住房开始量价齐跌,楼市进入下行周期,之前被房价上涨遮蔽的很多矛盾纷纷爆发,因双合同而要求退房的纠纷也多了起来。

有法律界人士指出,双合同涉嫌违规,但并不因此构成法院判决开发商败诉的理由,法院的判决依据是合同,只要双方签订了合约,而又没有证据证明有人胁迫签约,则视为是双方的真实意思表示。

10月19日,广州住建委发布《关于我市进一步规范房地产市场管理作出说明》,明确提出保持调控力度不放松,在保持成交价格稳定运行的前提下,对新建商品住房预售和网签价格指导机制进行优化,严禁开发企业拆分价格报备。

房产销售的灰色地带

“某某一号,户户南向望湖,明天开盘,三成首付,装修可以贷五到十年,今天最后一天认筹享开盘优惠!”

在一些人的朋友圈中,会出现类似这样的房产销售信息。其中的装修贷,便涉及住宅销售中的灰色地带:“双合同”。

一般购买商品房,买卖双方会签订一份商品房预售合同;而双合同,是指开发商为了规避限价,在销售精装修住宅时,与购房者以备案价签订毛坯购房合同,再将高出备案价的部分以装修合同的形式签订。

由于装修合同不能申请商业贷款和公积金贷款,购房者实际支付的“首付”比例大大提高,一般都达到六七成。

“双合同”是为了规避政府限价而来。比如,某地块的楼盘,网签价格不能高于2.8万/平米,实际市场价达到了4万多??⑸叹秃凸悍空咔┮环荨肮悍亢贤本畚?.7万/平米,再签一份“装修合同”,均价为1.5万/平米。

其中,购房合同用于网签备案,首付款和按揭贷款按照购房合同支付,装修部分需要一次性付清,或者贷款,一般三到五年。

中原地产首席分析师张大伟认为,“双合同”违反政策,扰乱市场。拆分售房合同和装修合同的形式掩盖真实的市场数据,给房地产市场造成的是假象和错误的数据。

现实中,因双合同产生的纠纷也不少。

在过去几年,多个城市的房地产项目因“双合同”受到相关部门处罚。

违规与合同之间

广东知名房地产律师张茂荣认为,“双合同”涉嫌违规。

他指出,开发商捆绑装修的行为侵犯了消费者装修的选择权,“特别是当装修价款明显高于市场价时,就等于是一个变相涨价行为?!?/span>

“捆绑装修应该说是违规的?!闭琶偎?。此外,双合同还可能是“阴阳合同”,即在签订一份备案价为准的合同之外,再签订一份较高价格的合同。

双合同蕴含风险,首先是高额首付增加资金负担。签订“双合同”捆绑装修,给购房者带来了更大的首付压力,购房者少则要多支付几十万的首付。

其次,装修由开发商验收,质量难保证;第三,业主在出售房产时需要缴纳的房价差额20%的税费也将提高。

而一旦签下双合同,那些不愿接受房价下降而反悔退房的业主们又显得不那么气足了?!八皆谡媸狄馑急硎竞笄┰嫉暮贤?,你就要遵守契约?!闭琶偃衔?,“还是房价惹的祸?!?/span>

对于主张因开发商违规售房而要求退房、补偿的现象,张茂荣指出,这两者不能混为一谈?!罢庖桓鍪切姓芾硇形?,一个是民事行为,是两码事”。

开发商推出双合同,用以变相涨价,这是违规行为;面对违规行为,消费者可以去相关部门进行投诉,由相关部门进行查处整治。

但“在什么是捆绑装修这方面,反而理不清了”,张茂荣称,由于具体规范性文件的缺失,“只能按相关的法律来进行比较,来进行各说各解?!?/span>

他说,我们国家政策鼓励装修房交付,很多年前就有了,但国家又没有明确这个到底是单合同还是双合同,所以在实操过程中,如何理解“装修房交付”和“双合同”,相关政策在这方面的识别是不清晰的。

从法规层面来说,现有的相关规范性文件并没有进行细化界定、没有直接敲定双合同进行变相涨价、或者捆绑装修就是违规的。

而对法院来说,一旦合同在双方同意下签订,那就是构成了契约,购房者要想违约,开发商可能并没有退房义务。这与开发商违规与否采用的是不同评判标准。

不过业内人士指出,随着房地产市场的平稳,以及相关长效机制的建立,类似双合同这种打擦边球的现象将被规范。



 
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